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Poursuite d’une (lente) érosion des prix dans un marché atone et attentiste :

Les vendeurs qui ont échoué à vendre leur bien avant l’été revoient leur prix à la baisse cet automne, dans la proportion d’un sur deux environ. L’autre moitié, ceux qui peuvent attendre, retirent leur bien du marché, ou le remettent en location.

Cependant, la proportion des propriétaires qui remettent à plus tard leur projet de vente va tendre à se réduire à mesure que la hausse des impôts fonciers, l’inflation des coûts d’entretien ou de rénovation des immeubles, et l’encadrement du loyer vont mordre leur budget.

Les baisses de prix ne génèrent pas autant d’offres qu’on pouvait l’espérer. Les acheteurs sont attentistes, certains ont reporté leur projet à plus tard ou l’abandonnent tout simplement. Ainsi, selon l’Observatoire Interkab-La Boîte Immo, qui recense les retours terrain de 8 000 agences indépendantes, ces dernières sont 86% à confirmer un très net recul des dossiers d’acquéreurs. 

Si les primo accédant sont les premières victimes du durcissement des conditions de crédit, les secundo acquéreurs ne sont pas en reste : ils pâtissent en effet d’un accès plus difficile au crédit relais. La baisse des prix les incite à bloquer leur projet d’achat. De plus, rembourser un prêt par anticipation au taux de 2% pour s’engager sur un nouveau crédit à 4,50% reste un frein puissant au passage à l’acte. 

Dans ce contexte, le stock de biens à vendre augmente (de l’ordre de 20% par rapport au deuxième trimestre), les délais de vente s’allongent (plus de 90 jours) et la baisse du nombre de transaction se poursuit (-12% vs T2 en Ile de France) … mais l’ajustement des prix à la baisse reste lent (les marges de négociation restent stables à environ -5% au niveau national).

Pouvoir d’achat immobilier : les signaux restent au rouge sur les taux immobiliers et l’accès au crédit

L’accalmie sur les taux que nous espérions en juin dernier n’a pas encore eu lieu : ils continuent de se tendre. Ainsi, le taux de l’OAT 10ans qui sert de référentiel au crédit hypothécaire, est passé de 3% à 3,35% depuis le 1er septembre 2023. Le taux d’usure pour les crédits de durée supérieure à 20 ans a presque atteint la barre symbolique des 6% le 1er octobre dernier !

Le HSCF a récemment refusé d’assouplir les règles d’octroi des crédits immobiliers (cf. notre Instagram en date du 29/09).

Baromètre des taux immobiliers en Ile-de-France au 16/10/2023 (Source: MeilleurTaux).

La reprise viendra … mais pas avant mi-2024 :

Aux éléments évoqués ci-dessus s’ajoute un ‘buzz’ médiatique quelque peu autoréalisateur (chacun y allant de son scénario catastrophiste, parfois les mêmes qui nous prédisaient il y a un an que les prix continueraient de grimper au ciel…). Un élément nouveau mérite d’être mentionné :  la dégradation anxiogène du contexte géopolitique au Moyen Orient risque d’entamer un peu plus la confiance à court terme.

Il est bien difficile d’être optimiste…

Comme nous l’évoquions dans une note publiée en juin dernier, il n’y a pas d’espoir de stabilisation des prix sans au préalable un rebond visible du nombre de transaction !

Plusieurs catalyseurs seront nécessaires à ce rebond :

• Une baisse de l’inflation européenne à des niveaux inférieurs à 3%, condition nécessaire à un reflux des taux directeurs de la Banque Centrale Européenne, et à un repli des taux longs et par ricochet des taux hypothécaires, qui redonnera du pouvoir d’achat aux acquéreurs. Sur ce point la patience est de mise : la BCE ne l’anticipe que pour fin 2024 - début 2025.
• Une poursuite de l’ajustement à la baisse des prix immobiliers (cf notre ‘actu’ du 30 juin dernier).
• Un assouplissement des règles d’octroi de crédit (augmentation du taux d’effort autorisé et de la durée d’emprunt maximum, de 25 à 30 ans…) : le gouvernement semble y réfléchir, mais bute pour l’instant sur l’hostilité du HCSF*.

Nous faisons le pari que ces catalyseurs suffiront à faire repartir le marché immobilier francilien. Mais quand ? … Pas avant le deuxième semestre de l’année prochaine.

Patience donc, et à suivre !...

* Certes, le relèvement au 1er janvier prochain des plafonds de revenus pour être éligible au PTZ, annoncé hier par le gouvernement, va dans le bon sens pour les primo accédants dans le neuf, mais n’adresse pas le problème dans l’ancien en Ile de France, exclu du dispositif.