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LE NOUVEAU STATUT DU BAILLEUR PRIVE

Baptisé « Dispositif Jeanbrun », ce statut inédit du bailleur privé, récemment voté par le parlement (CGI art. 31 – art. 12 octies), cherche à réconcilier rentabilité, utilité sociale et attractivité fiscale, en encourageant les propriétaires à remettre leurs biens sur le marché de la longue durée, plutôt que de privilégier les locations touristiques.

Ce statut n’est ni un nouveau Pinel, ni une niche fiscale temporaire. Il s’agit bien d’un régime fiscal de droit commun aménagé, fondé sur un mécanisme d’amortissement, applicable aux investisseurs qui s’engagent dans la location longue durée.

Il concerne en priorité le logement collectif neuf, acquis en VEFA entre la publication de la loi de finances 2026 et le 31 décembre 2028. Il concerne aussi, sous conditions de rénovation lourde, certains biens assimilés à de l’ancien.

1/ L'Unification Fiscale (Le "Flat-Tax" Locatif)

Le Dispositif Jeanbrun gomme la distinction entre la location nue et la location meublée (LMNP).

Auparavant : Des régimes d'abattement différents créaient des distorsions de marché, favorables à la location touristique.

Désormais : Un régime unique s'applique. Le bailleur peut choisir entre :

- Le régime micro-foncier unifié : Un abattement forfaitaire unique (autour de 40% à 50% selon la zone) pour simplifier la déclaration.

- Le régime réel généralisé : Possibilité d'amortir le bien immobilier (principe inspiré de l'ancien LMNP) pour tous les types de baux de longue durée, permettant de réduire considérablement l'assiette taxable.

La grande nouveauté du dispositif réside dans la combinaison de deux leviers fiscaux :

- L'amortissement du bien immobilier, qui permet de déduire chaque année une partie de la valeur du logement des revenus fonciers (dans la pratique l’amortissement s’applique à 80% de la valeur du logement – le terrain n’étant pas amortissable)

- L'imputation du déficit foncier sur le revenu global, ce qui réduit directement l'assiette de l'impôt sur le revenu, et non plus uniquement celle des revenus fonciers.

2/ Comment fonctionne le dispositif pour les logements neufs ?

Pour les logements neufs, l'investisseur doit s'engager :

- à louer le bien pendant au moins neuf ans (interdiction de louer à un membre du foyer fiscal, à un ascendant ou un descendant, jusqu’au 2e degré),

- en location nue (non meublée),

- à titre de résidence principale.

L'amortissement annuel dépend du niveau de loyer choisi (contrairement au Pinel, il n’y a pas de zonage géographique, mais les conditions de ressources du locataire restent plafonnées)

. 3,5 % par an pour un logement à loyer intermédiaire (plafond d’amortissement : 8 000 €/an),

. 4,5 % par an pour un logement social (plafond : 10 000 €/an),

. 5,5 % par an pour un logement très social (plafond : 12 000 €/an).

Cet amortissement permet de réduire sa base imposable de ses revenus fonciers, ce qui représente une économie d’impôt non négligeable pouvant aller de 1 700 à 3 500 € / an selon sa tranche marginale d’imposition.

3/ Comment fonctionne le dispositif pour les logements anciens ?

Dans l'ancien, le dispositif est conditionné à un programme de travaux de réhabilitation lourde représentant au moins 30 % du prix d'acquisition du logement, avec un objectif de performance énergétique élevée (DPE A à C).

Les taux d'amortissement sont légèrement inférieurs :

 . 3 % par an pour un logement à loyer intermédiaire (plafond d’amortissement : 8 000 €/an),

. 3,5 % par an pour un logement social (plafond : 10 000 €/an),

. 4 % par an pour un logement très social (plafond : 12 000 €/an).

4/ Un déficit foncier renforcé 

En complément de l’amortissement, les investisseurs pourront déduire les charges liées à location (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière). Le déficit foncier peut être imputé sur le revenu global à hauteur de 10 700 euros.

Si le dispositif est cumulable avec le doublement du déficit foncier pour travaux de rénovation énergétique, alors cette déduction serait même plafonnée à 21 400 €.

Un bémol cependant : le prix d’achat retenu pour le calcul des plus-values à la revente pourrait être minoré du montant des amortissements accumulés pendant la période de détention, augmentant mécaniquement l’impôt sur la plus-value.

5/ Quel impact pour l’investisseur locatif ?

Le dispositif Jeanbrun offre une nouvelle grille de lecture des paramètres de rentabilité de l’investissement locatif.

Pour les particuliers disposant de revenus élevés, le régime fiscal du micro foncier et l’investissement dans le meublé touristique perdent de leur attrait, au profit du régime réel et de l’investissement locatif dans le logement neuf à titre de résidence principale.

En permettant d'amortir le bien tout en restant en location nue, l'État rend la gestion locative classique beaucoup moins lourde fiscalement.

Des opportunités d’arbitrage ou d’investissement à bon compte pourraient ainsi émerger.

C'est cependant un arbitrage complexe : vous échangez une fiscalité immédiate quasi nulle (grâce à l'amortissement et au déficit) contre une fiscalité différée plus lourde (« retour de bâton » sur la plus-value à la sortie).

Alors … à vos calculettes !

Note importante : L'application concrète dépend encore de certains décrets d'application prévus pour le printemps. Nous vous conseillons de vous faire accompagner par un fiscaliste ou votre banquier.